„Průmyslové budovy mají často vyšší míru udržitelnosti než mnohá rezidenční nebo kancelářská výstavba. Tento trend nezmizí a jako standard bude dále posilován,“ říká v rozhovoru Robert Sgariboldi, head of Industrial Agency, CFO v realitně-poradenské společnosti 108 AGENCY. Zamýšlí se i nad aktuálním nedostatkem skladových ploch nebo omezenou dostupností výrobních materiálů a komponent, tedy zásadními problémy, jimž firmy v současnosti čelí. Přibližuje také, v čem spočívá inovativnost digitální mapy průmyslových nemovitostí, kterou 108 AGENCY vytvořila.

Řadu firem v ČR trápí nedostatek volných skladových prostor na trhu. Je podle vás v dohledné době šance na zlepšení této situace?

Nedostatek skladových prostor i připravených projektů pro jejich novou výstavbu je v posledním období fenoménem především Prahy a jejího okolí, kde se neobsazenost dostala na historické minimum pod 1 %. V mnoha dalších lokalitách, především v blízkosti exitů hlavních dálničních tahů, je to pak čistá nula. V blízké budoucnosti zatím optimistické signály bohužel nevidíme. Pokles poptávky napříč sektory i uživateli se nedostavuje, naopak dále sílí. Dlouhodobé problémy nové průmyslové výstavby zůstávají beze změny – dostupnost pozemků je minimální, povolovací procesy dlouhé, podpora ze strany veřejnosti a místních samospráv nulová až negativní. Troufáme si tvrdit, že na tzv. „trh vlastníků“, resp. „trh pronajímatelů“ si budou muset nájemci zvyknout na delší období.

Regionální rozdíly v rámci Česka jsou tak stále patrnější. V některých krajích je situace opačná a nabídka převyšuje poptávku. Především pak v Moravskoslezském kraji a v příhraničních regionech s Německem, kde je nadále k dispozici dostatečné množství připravených projektů pro novou výstavbu, které čekají na své nájemce. Toto se pochopitelně projevuje v narůstajících cenových rozdílech nových pronájmů, kdy se cena za metr čtvereční v rozdílné lokalitě za stejně kvalitní development liší i o více než 100 %.

Jak může nájemcům i dalším firmám pomoci interaktivní mapa průmyslových nemovitostí, kterou 108 AGENCY v uplynulých měsících představila?

Informace – jejich přesnost, aktuálnost a dostupnost – jsou pro náš sektor klíčové, a to pro všechny zúčastněné hráče. Developery, investory, nájemce, zprostředkovatele… Tím, že se nám podařilo tento unikátní nástroj nejen vyvinout, ale především ho i stále držet aktuální a přesný, můžeme s našimi obchodními partnery sdílet tyto klíčové informace kdykoliv a kdekoliv.

Nezaznamenáváme tam pouze stávající budovy, ale i projekty, které jsou připravené nebo se teprve budou připravovat. Pracujeme zde také s pozemky dostupnými pro nové projekty.

Našim klientům z řad nájemců pak radíme plánovat nyní svou lokační strategii s větším předstihem než dříve a v tom je právě tato mapa velice užitečným nástrojem, protože transparentně poskytuje informace o všech relevantních projektech včetně jejich fáze přípravy, tedy i dostupnosti v čase od „ihned“ až po dostupnost v horizontu dvou a více let.

V čem spočívá inovativnost této online mapy? Jakými nástroji zajišťujete, aby data, která mapa obsahuje, byla přesná a aktuální?

Inovací je zde použita celá řada – od množství technických detailů k budovám, pokrytí celého developerského trhu, vektorově zaznamenané budovy i jednotlivé skladové jednotky, uživatelské rozhraní, možnosti sdílení informací, podpůrné nástroje typu dojezdových časů, online srovnání vybraných projektů nebo polygonový výběr oblasti zájmu hledání a další.

Jak se správně ptáte a zmínil jsem i výše, klíčem k vysoké přidané hodnotě je pak správnost a aktuálnost obsažených informací, neboť bez nich je takový nástroj v podstatě k ničemu. Informace do něj poskytujeme řadou kanálů – z přehledů projektů od všech developerů a vlastníků (nadnárodních i lokálních), informacemi z veřejných rejstříků, zprávami z trhu, od klientů, od našich konzultantů… Zdrojů je celá řada a klíč k úspěchu pak leží ve schopnosti tato mnohdy chaotická data přetvořit v hodnotné a snadno dostupné obchodní informace.

Jaké jsou z vašeho pohledu určující trendy dneška na trhu průmyslových nemovitostí? Co se třeba ve fungování dodavatelských řetězců změnilo pod vlivem pandemie koronaviru?

Mimo dlouhodobé trendy, resp. problémy trhu, které jsem zmínil na začátku, se za dobu trvání pandemie mnohdy podstatně změnila dostupnost výrobních materiálů a komponent. Trh mezinárodní, a hlavně mezikontinentální přepravy má ještě hodně daleko ke stabilizaci a nové problémy v podobě uzavřených přístavů a nedostatku přepravních kapacit se stále objevují. Riziko dostupnosti materiálů, ať už k výrobě nebo prodeji, se řádově zvýšilo. Za přepravu z Asie dovozci platí mnohonásobné ceny oproti době před dvěma lety, lhůta na dodání se podstatně prodloužila. Mantra mnoha podniků v podobě „minimálních zásob“ a tím vázaného cash-flow vzala za své, náklady na expresní přepravy jsou extrémní a často i za vysokou cenu materiál není v potřebném čase dostupný (viz např. aktuální problémy s čipy v automobilovém průmyslu). Pochopitelně došlo ihned k potřebě navýšení skladových zásob, tzv. „safety stock“ se násobí nejrůznějšími koeficienty. To samozřejmě vede k nárůstu potřeby skladových prostor.

Na trhu tedy vidíme vysokou poptávku nejen od e-commerce poskytovatelů v B2C segmentu, ale v podstatě i od celé řady výrobních společností. Všichni nyní potřebují více prostoru pro svůj business. A ten se v exponovaných lokalitách v takto krátkém časovém období nedaří nacházet.

A jaký vývoj očekáváte v blízké budoucnosti? Budou v průmyslovém developmentu hrát stále důležitější roli například udržitelnost a environmentální aspekty?

Udržitelnost a environmentální aspekty se staly za posledních pár let, především díky přispění a osvětě několika aktivních developerů, tržním standardem pro novou výstavbu. Již nyní stavíme nové budovy mnohdy s nižší environmentální zátěží než naši západní sousedé. Průmyslové budovy mají často vyšší míru udržitelnosti než mnohá rezidenční nebo kancelářská výstavba. Tento trend nezmizí a jako standard bude dále posilován.

Pro vývoj trhu průmyslových nemovitostí v České republice budou v budoucnosti klíčové faktory, které jsem zmínil na začátku rozhovoru. Je to především dostupnost pozemků, zjednodušení povolovacího procesu a přístup místních samospráv. V nejvíce exponovaných lokalitách téměř není kde stavět a nové prostory jsou potřeba. Zboží musí být někde uskladněno, výroba se musí někde uskutečnit, kurýr z e-shopu musí odněkud vyjet a doručit nám balíček nebo nákup. Nedostatek vhodných možností brzdí další růst v hlavních ekonomických centrech.

Možná další řešení jsou v posílení efektivity provozů, příp. víceúrovňových skladech, i když ty i nadále budou spíše výjimečné, jak ukazuje praxe ze světa. Firmy, které si z důvodu lokality nemohou dovolit opustit např. okolí Prahy a přestěhovat svůj provoz do pohraničí, budou tedy stále více nuceny plánovat nemovitostní strategii déle dopředu a současně hledat řešení pro maximální efektivní využití stávajících prostor.

Připravil: David Čapek, Systémy Logistiky

Foto: 108 AGENCY